| 1500 - 3000 m² | Vételre keresek irodaházat Kókai Éva |
2010. 02. 03. |
| 40 - 50 m² | irodát keresek bereczki andrea |
2010. 01. 28. |
| 120 - 200 m² | Váci úton szoftverfejlesztő cég irodát keres Vouszka Nóra |
2010. 01. 07. |
| 500 - 600 m² | kiadó irodát keresek Nagy Anita |
2009. 12. 09. |
| 550 - 650 m² | Cégközpont Zákonyi Péter |
2009. 12. 08. |
| 50 - 70 m² | Oktatáshoz keresünk termeket Horváth Mónika |
2009. 11. 30. |
| 1000 - 4000 m² | Irodaház munkásszálló célra Pálffy Tibor |
2009. 11. 19. |
| 100 - 120 m² | irodát keresünk Lantos Dennis |
2009. 11. 18. |
| 200 - 300 m² | Olcsó iroda hosszú távra? Sárossy Adrienn |
2009. 10. 23. |
| 20 - 40 m² | Irodát keresek Szalay János |
2009. 10. 15. |
| 100 - 150 m² | We are looking for: 1. Offices: 4 – 5 (100 – 150 m2). Pavel Petrovic |
2009. 10. 06. |
| 60 - 100 m² | irodahelység Újpesten Kozák Krisztina |
2009. 09. 21. |
| 2.000 m² | Irodát kesünk Földvári zsolt |
2009. 09. 09. |
| 100 m² | kiadó irodát keresünk II ker. vagy budakeszi, budaőrs stb... Gubicza Ágoston |
2009. 08. 27. |
| 500 m² | Eladó irodát keresünk Nagy Levente |
2009. 07. 09. |
| 70 - 100 m² | Gépkocsival jól megközelíthető irodát keresek Varga Zoltán |
2009. 06. 13. |
| 2000 m² | rendezvényszervezés célú Pálffy Tibor |
2009. 06. 11. |
| 120 m² | 120 nm körüli irodát bérelnénk központi helyen! Lovász Krisztina |
2009. 04. 28. |
| Bérlő | M2 | Irodaház | Ügynökseg | |
| Nycomed Pharma | 533 | E-Factory Irodaház | Cushman & Wakefield | 1999 Q4 |
| Borakadémia | 130 | Castrum Ház | EHL Hungary Kft. | 2010 Q1 |
| Astra Zeneca | 1500 | Dorottya Udvar | CB Richard Ellis | 2010 Q1 |
| Tesco | 2325 | West Gate Business Park | EHL Hungary Kft. | 2010 Q1 |
| Castrol | 417 | Haller Gardens | EHL Hungary Kft. | 2010 Q1 |
| Novell | 544 | MOM Park | EHL Hungary Kft. | 2010 Q1 |
| további tranzakciók... | ||||
| Bérterület-számítási ajánlás |
|
Az ajánlás definiálja a bérterület-számításhoz szükséges fogalmakat, bérbeadás szempontjából kategorizálja a különböző területeket, ismerteti a területmeghatározási alapelveket, valamint mindezek alapján javaslatot ad a bérterület-elemzésre és a bérterület-számításra. Bevezeti továbbá a bérérték fogalmát. Alkalmazása több bérlővel rendelkező irodaépületre ajánlott, de használható egybérlős irodaépületre is. |
| BOMA – a bérelt irodaterület számításának további fortélyai |
|
Még mielőtt a BOMA rejtelmeinek taglalásába kezdenék, szeretném megosztani a Tisztelt Olvasóval azt az élményemet, amely az előző számban, e témában megjelent írásomban foglaltak érdekes és meglepő visszajelzése volt. Az elmúlt hetekben zajló közbeszerzési tárgyalássorozaton egy budai irodaépület bérbeadói képviseletét láttam el. Az első tárgyalások egyikén a tárgyalásvezető feltette azt a kérdést, hogy az általunk bérbeadásra kínált terület vajon net-net terület-e? Meglepetésemben felelet helyett visszakérdeztem: honnan ez a szokatlan „net-net" kifejezés? A válasz egy éppen akkor megjelent, területszámítással foglalkozó újságcikkre utalt, mely szerint a net-net terület ismerete különösen fontos adat minden potenciális bérlő számára. Miután választ kaptam arra, hogy a cikk mikor és melyik újságban jelent meg, felfedtem a cikkíró személyét, ami először kisebb meglepetést, majd később jó hangulatú további tárgyalást eredményezett. Most pedig lássuk, mit is jelent a BOMA, az amerikaiak által előszeretettel használt betűszó-rövidítések egyike. A Building Owners and Managers Association International (BOMA International, továbbiakban BOMA) nemzetközi szövetség jogelődje 1907-ben alakult azzal a céllal, hogy a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosainak, kezelőinek és fenntartóinak érdekeit képviselje. A BOMA döntően amerikai és kanadai helyi szövetségek tömörülése. A nemzetközi szövetség egyre erősödő vezetői szerepe mellett kiemelkedő feladatának tekinti, hogy a különböző ingatlanokról információkat gyűjtsön, azokat elemezze és a tapasztalatokat rendszerbe foglalva ajánlásként/szabványként használatra javasolja. Nem elhanyagolható tény, hogy a BOMA meghatározó helyi szövetségei már 1996-ban több mint 550 millió m2 kereskedelmi irodaterületet tulajdonoltak és/vagy kezeltek. Történeti érdekesség, hogy az amerikai felhőkarcolók tervezési elveit csírájában magában hordó – többnyire irodaépületnek tervezett – első magasépületek már az 1800-as évek végén megjelentek. Az akkori gyors gazdasági fejlődés eredményeként ugyanis elhárultak azok az akadályok, melyek a magasépületek használatát, ill. építését lehetetlenné tették. Ezek közül a legfontosabb a biztonságosan használható felvonó kifejlesztése, az épületek energiaellátásának megbízható biztosítása, és nem utolsósorban a könnyű, szerkezeti acél gyártásának rohamos fejlődése volt. Az igazi felhőkarcolók már a múlt század 30-as éveitől folyamatosan épültek. 1931-ben a 102 emeletes, 381 m magas Empire State Building, 1970-ban a 100 szintes, 344 m magas John Hancock Center, 1972-ben a 110 emeletes, 412 m magas, tragikus sorsú World Trade Center és 1974-ben a 109 szintes, 443 m magas, sokáig a büszke „legmagasabb épület” címet viselő, chicagói Sears Tower, hogy csak a leghíresebbeket említsem. Ezek a közismert felhőkarcolók is mind dominánsan irodaépületek (vagy azok voltak!). Nem sokkal az első „igazi" irodaépületek megjelenése után, már 1915-ben szükségessé vált egy egységes irodaterület-számítási módszer kidolgozása. A BOMA vezetésével ekkor dolgozták ki az első Standard Method of Floor Measurement for Office Buildings címen megjelent javaslatot, mely az irodaépületek fejlődésével, és az egyre újabb lehetőségek és igények megjelenésével, többszöri változtatás során 1955-ben, az American National Standards Institute jóváhagyásával emelkedett szabványszintre. Napjainkban ez a szabvány, mely elsősorban az ingatlanfejlesztők/tulajdonosok, üzemeltetők, építészek, belsőépítészek, mérnökök, értékbecslők és ügynökök összehangolt munkáját hivatott elősegíteni, Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings címen hozzáférhető. Megemlítendő, hogy az amerikai értelmezés szerint, e szabvány lényegében csupán „erős" ajánlás a régi és új irodaépületek területeinek egységes meghatározására. A szabvány legfőbb célja, hogy tisztán és világosan megadja egy irodaépület különbözően értelmezhető és csoportosítható területeire vonatkozó terminológiát, és egyúttal egyértelműen definiálja például a hasznos terület, a bérterület és a közös terület fogalmak tartalmát. A szabvány a leírtakat ábrákkal szemlélteti és teszi könnyen érthetővé. Az alábbiakban, a BOMA vonatkozó szabványából – a teljesség igénye nélkül – néhány érdekességet, számunkra szokatlan, nem használatos specialitást ismertetek. Ezek közül talán elsőként említendő a területek, különböző adatok, módszerek alapján végzett kiszámításának „engedékeny" elbírálása. Nem ér ugyanis általában senkit sem nagy meglepetés, ha az építész kiviteli terveken szereplő méretek és a tényleges helyszínen mért méretek alapján számított területek nem pontosan egyeznek meg. De még az is gyakran előfordul, hogy ugyanazon irodaterület bérbeadói oldalról végzett, helyszíni mérésen alapuló területszámítása eltér a bérlői oldalról hasonló módon kapott eredménytől. A BOMA ez ügyben, szabványszinten ±2% eltérést enged meg. Az e fölötti eltérés esetén a vitát független szakértő mérése alapján kell rendezni. Másik érdekesség, a számunkra nem szokványos BOMA szakkifejezés az ún. domináló rész. A külső térelhatároló falak belső oldalán a nettó területszámításhoz a távolságot a hazai gyakorlat szerint az ablakoknál általában a padlószinten (padlószegély felett) a parapetfalig mérjük, még abban az esetben is, ha a parapetfal a szokásosnál lényegesen alacsonyabb. A BOMA definíciói között megtalálható az ún. domináló rész, mely szerint a külső térelhatárolás belső oldaláig vett távolságmérést vagy a parapetfalig, vagy a nagyobb távolságot adó ablaküvegig(?) kell elvégezni. A BOMA szerint a távolságot addig a térelhatároló elemig (parepetfal vagy nyílászáró) kell megmérni, melynek felülete a függőleges síkon domináló, azaz 50%-ot meghaladó! Hasonlóan az előző számban ismertetett gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschafliche Forschung) ajánlásához, bruttó terület alatt a BOMA is a teljes, az épület burkolt/vakolt határoló falainak külső kerülete által bezárt területét érti, melybe azonban nem tartozik bele a falsíkon kívüli nyitott függőfolyosó, erkély, terasz stb. területe. Megemlíti, hogy a bruttó területet általában nem szokás bérbeadáshoz számított területként figyelembe venni, kivéve, ha egy egész épületet egy bérlő vesz bérbe. Ez a bruttó terület különben sokszor beépített terület néven is használatos. A legtöbb esetben ez a terület az alapja az épület teljes építésiköltség-számításának. Érdekes a BOMA bérterületre vonatkozó definíciójának logikai háttere. A bérterület a BOMA szerint az a terület, melyet akkor kapunk, ha az épület bruttó területéből levonjuk az ún. lényegi függőleges áttöréseket. A definíció szerint ezek az áttörések azok, amelyek az épület teljes élettartama alatt kvázi megváltoztathatatlannak tekinthetők (pl. lépcsőházak, felvonóaknák, függőleges gépészeti vezetékek zárt aknái és az azokat eltakaró falak alatti terület stb.). Nem tartoznak azonban ebbe a körbe a teherhordó oszlopok, továbbá a szintekről nyitható erős- és gyengeáramú, valamint gépészeti felszálló vezetékek függőleges aknái. Irodaterület alatt a BOMA általában a ténylegesen használható, bútorozható, kizárólagosan használt nettó munkahelyi területet érti (net-net terület!). Amennyiben a kizárólagosan használt területbe kiszolgálóhelyiségek (pl. vizesblokk stb.) is beletartoznak, akkor ezeket a területeket is itt kell számításba venni. A raktárterület fogalma ugyancsak kizárólagosan használt nettó területet jelent. Az épület közös terület és a szinti közös terület két különböző fogalom. Összegük az összes közösen használt nettó területet adja meg. Hasznos terület alatt a BOMA a nettó iroda, raktár és az épület adott szintre vetített részarányos „épület közös” nettó területeinek összegét érti. Egy jellemző irodaszint bérterületének BOMA szerinti összetevőit egyszerűsített, sematikus formában a következő oldalon közölt táblázat tartalmazza. |
| Terminológia |
|
A megfelelő szakkifejezések kiválasztása, bevezetése és szabatos megfogalmazása a félreértések elkerülésének alapja. Fontos, hogy az egyes szakszavak bérlői oldalról is könnyen érthetők és egyértelműek legyenek. Lényeges továbbá, hogy a lehető legkevesebb számú szakszó logikusan egymásra épülő és a laikus számára is könnyen megjegyezhető legyen. A mindenki számára érthető, megfogalmazásában is objektív, egységesen elfogadott szakszavak használata alapvető követelmény. Megjegyzésként két példa: – a bruttó terület helyett, melyet sokan a teljes bérbeveendő/bérbeadandó területként definiálnak, a nevében is egyértelmű bérterület használata javasolt – a hasznos terület fogalom alkalmazása, mely már elnevezéséből adódóan is szubjektív és ezért félreérthető, nem ajánlott (egy dohányzóhelyiség például, csak a dohányzók számára „hasznos”). |
| Gif – a bérelt irodaterület számításának fortélyai |
|
Mindenekelőtt szeretném e kis eszmefuttatás elején leszögezni, hogy az alábbiakban vázoltak a csaknem 10 éves, bérlőkkel folytatott közvetlen, vagy különböző ügynökségekkel együtt végzett tárgyalásaim, szerencsés esetben a bérleti szerződés aláírásáig tartó, sokszor küzdelmes egyeztetéssorozataim tapasztalataira épülnek. Ezért az itt leírt, többnyire szubjektív megjegyzések, kritikák és javaslatok, egy esetlegesen e fórum keretén belül kialakuló véleményegyeztetés kiinduló pontjainak is tekinthetők. Mindenki előtt ismert, hogy az irodabérleti szerződések két fontos eleme a bérleti díj és a bérterület nagysága. E két szám szorzata adja azt az összeget, mely legtöbb esetben az ingatlanfejlesztő tiszta bevételével egyenlő. A „szorzat”, mint matematikai alapművelet jellege (mivel a fejlesztő számára csak ez az öszszeg, a „végeredmény” a fontos) magában hordozza azt a törekvést, hogy lehetőleg a legnagyobb bérterület figyelembevételével, egy kisebb – a bérlő számára kedvezőbbnek tűnő – bérleti díjon kössenek a felek bérleti szerződést. Nem titok, hogy az ingatlanfejlesztő a projekt teljes bekerülési/beruházási költségének ismeretében egy általa elvárt hozamra törekszik, mely hozam nagysága ugyancsak e „szorzat” függvénye. Az egyszerűség kedvéért figyelmen kívül hagyva egy gondos bérleti szerződés számos egyéb fontos elemét, a bérbeadó számára az általa elvárt hozamot biztosító, a lehető legnagyobb bérterülethez hozzárendelt relatív alacsony bérleti díj adja a legnagyobb esélyt a sikeres bérbeadásra. A bérlőt a legtöbb esetben csak a bérleti díj – más kínálati árakkal könnyen összevethető – értéke érdekli, és kevés figyelmet fordít a bérterület nagyságára, annak számítási módjára. Sajnos, az irodaépületek bérterület-számítására Magyarországon nincs elfogadott és mindenki által használt ajánlás vagy útmutató (szabványról nem is beszélve). Ezen a területen ma még káosz uralkodik! Jellemző példa erre a gyakran említett bruttó terület fogalmának sokszor teljesen különböző értelmezése. Amikor ez a fogalom a tárgyalások során felmerül, az első kérdésem mindig az: mit ért Ön bruttó terület alatt? A legjellemzőbb válaszok általában a következők: 1. a területbe beleértem a kiszolgálóhelyiségeket is (mosdó, teakonyha), 2. a közösterületi szorzóval megnövelt hasznos területre gondolok, 3. az épület külső határoló falai által bezárt teljes területet értem bruttó terület alatt. Melyik ezek közül a helyes válasz? Sajnos, egy általánosan elfogadott, mindenki számára azonosan értelmezhető terminológia hiánya miatt erre a kérdésre nem lehet egyértelmű feleletet adni. Sajnálatos az is, hogy nemcsak az ügyfelek körében, de még szakmai körökben, a különböző ingatlanügynökségek között sincs összhang ezen a téren. A következőkben röviden megpróbálom összefoglalni a német gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschafliche Forschung) terminológiára és területszámításra vonatkozó ajánlásait, különös figyelemmel arra, hogy az ajánlás szerint az irodaépületen belül mely helyiségek a bérterületek és melyek nem. Itt említendő meg, hogy a gif a DIN 277 német nemzeti szabvány és a Deutscher Verband Chartered Surveyors közös munkájaként született. A következő oldalon közölt táblázat a gif ide vonatkozó összegzésének egyszerűsített változata. |
| Területek értelmezését bemutató ábrák |
 |
|
Árpád Point Irodaház
kiadó: 1065 m2 Árpád út 51-53. |
|
FirstClients Capital Square
kiadó: 1500 m2 Váci út 76. |
|
Revital Irodaház
kiadó: 659 m2 Lajos u. 26. |
|
Bartók Udvar
kiadó: 907 m2 Bartók Béla út 105-113. |
