| 18 - 25 m² | Irodahelyiséget keresek irodaházban Reitinger Zsuzsa |
2010. 03. 09. |
| 100 - 130 m² | irodát keresek MOM környékén Kala Imréné |
2010. 02. 14. |
| 1500 - 3000 m² | Vételre keresek irodaházat Kókai Éva |
2010. 02. 03. |
| 40 - 50 m² | irodát keresek bereczki andrea |
2010. 01. 28. |
| 120 - 200 m² | Váci úton szoftverfejlesztő cég irodát keres Vouszka Nóra |
2010. 01. 07. |
| 500 - 600 m² | kiadó irodát keresek Nagy Anita |
2009. 12. 09. |
| 550 - 650 m² | Cégközpont Zákonyi Péter |
2009. 12. 08. |
| 50 - 70 m² | Oktatáshoz keresünk termeket Horváth Mónika |
2009. 11. 30. |
| 1000 - 4000 m² | Irodaház munkásszálló célra Pálffy Tibor |
2009. 11. 19. |
| 100 - 120 m² | irodát keresünk Lantos Dennis |
2009. 11. 18. |
| 200 - 300 m² | Olcsó iroda hosszú távra? Sárossy Adrienn |
2009. 10. 23. |
| 20 - 40 m² | Irodát keresek Szalay János |
2009. 10. 15. |
| 100 - 150 m² | We are looking for: 1. Offices: 4 – 5 (100 – 150 m2). Pavel Petrovic |
2009. 10. 06. |
| 60 - 100 m² | irodahelység Újpesten Kozák Krisztina |
2009. 09. 21. |
| 2.000 m² | Irodát kesünk Földvári zsolt |
2009. 09. 09. |
| 100 m² | kiadó irodát keresünk II ker. vagy budakeszi, budaőrs stb... Gubicza Ágoston |
2009. 08. 27. |
| 500 m² | Eladó irodát keresünk Nagy Levente |
2009. 07. 09. |
| 70 - 100 m² | Gépkocsival jól megközelíthető irodát keresek Varga Zoltán |
2009. 06. 13. |
| 2000 m² | rendezvényszervezés célú Pálffy Tibor |
2009. 06. 11. |
| 120 m² | 120 nm körüli irodát bérelnénk központi helyen! Lovász Krisztina |
2009. 04. 28. |
| Bérlő | M2 | Irodaház | Ügynökseg | |
| Nycomed Pharma | 533 | E-Factory Irodaház | Cushman & Wakefield | 1999 Q4 |
| Koszovói Nagykövetség | 160 | Bank Center | Buda Gold Group | 2010 Q2 |
| Orange Ways | 325 | Népliget Center | GVA Robertson | 2010 Q2 |
| Metacom Holding Zrt. | 220 | Irene Irodaház | Eston | 2010 Q1 |
| Tupperware | 350 | Budawest Irodaház | 2010 Q1 | |
| Qualysoft Zrt. | 776 | BudaWest Irodaház | 2010 Q1 | |
| további tranzakciók... | ||||
| RICS – a bérelt irodaterület számításának még további fortélyai |
|
A német (gif) és az amerikai (BOMA) területkategorizálási ajánlásainak előző számokban történt ismertetése után összehasonlításként érdemes foglalkozni a tekintélyes és nagy múltú ingatlanszakmai kamara, a brit RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ide vonatkozó javaslatával is. Bevezetőként néhány szót magáról az RICS-ről. A Royal Institution of Chartered Surveyors szakmai kamarát 1868-ban alapították. A jelenleg világszerte több mint 80 ezer tagot számláló társaság az ingatlanszakma egyik legnagyobb szervezte. A kamarai tagság nincs brit állampolgársághoz kötve, így a külföldi tagok létszáma ma már meghaladja a tízezret. A kamarai tagság feltétele a többéves ingatlanos szakmai gyakorlat mellett egy szigorú szabályoknak megfelelő felvételi dolgozat elkészítése, melyet kötött „forgatókönyv” szerinti szóbeli vizsga követ. A kamarai tagok olyan globális ismeretekkel rendelkező ingatlanszakértők, akik ismerik az ingatlanok egész életciklusát, és szakmai tanácsaikkal képesek elősegíteni az adott ország ingatlanpiacának hatékony működését. Az RICS oktatási és folyamatos továbbképzési feladatok mellett tagjainak munkáját szakmai és etikai oldalról egyaránt szabályozza és ellenőrzi. Fontos feladatának tekinti az ingatlanszakma különböző területeire vonatkozó ajánlások kidolgozását is. Példa erre az RICS Code of Measuring Practice című útmutatója. Ennek a területszámítási ajánlásnak a legfőbb célja az, hogy földterületek, telkek, és különböző funkciójú épületek terület- és térfogatszámítására egyértelmű és következetes módszereket adjon. A továbbiakban csak a Code of Measuring Practice 5. kiadásában foglalt, irodaépületekre vonatkozó ajánlások ismertetésére kerül sor. Természetesen ezek az ajánlások sem kötelező érvényűek, de a gyakorlat szerint az ingatlannal foglalkozó szakemberek jelentős része, üzemeltetők, brókerek, tervezők az itt definiált szabályokat követik. Az RICS ajánlása szerinti területszámítások alapul szolgálhatnak nemcsak ingatlanok bérbeadása vagy adásvétele esetén, de értékbecsléseknél, komplex adózási és illetékügyleteknél is. Említésre érdemes, hogy az Egyesült Királyságban, egy 1993-ban hozott törvény szerint bűncselekményt követ el az, aki hamis területadatok alapján ad el vagy ad bérbe ingatlant. Az RICS külön megemlíti, hogy a tájékoztatás már akkor is félrevezetőnek és egyben büntethetőnek minősül, ha az csak a szakképzett ingatlanos számára nyilvánvaló, de az átlagos vevő vagy eladó előtt nem egyértelmű, túlzottan „szakmai”, bonyolult. Az ajánlás foglalkozik a mérési adatok pontosságának kérdésével is. Általánosan fogalmaz: a szakembernek a méréshez használt mérőeszköz és a saját szakmai tudása alapján elvárható lehető legnagyobb pontosságra kell törekednie. Természetesen egy több hektáros földterület és egy irodai dolgozószoba területének meghatározása a mérési módszer, és az elvárható mérési pontosság szempontjából is, nyilvánvalóan különböző lehet. Az ajánlás az általános elveken kívül nem ad meg egyéb betartandó tűrési határokat. Ami számunkra természetes, arra az RICS ajánlás kifejezetten felhívja a figyelmet: elvárja a metrikus rendszer használatát, külön kitérve arra, hogy az írott anyagokban a tizedesek elválasztására pont helyett tizedesvessző, az ezres csoportok elválasztására pedig vessző helyett szóköz használata javasolt. Utóbbit azért is érdemes megemlíteni, mert annak ellenére, hogy a magyar helyesírási szabályok egyértelműek a számok írásával kapcsolatban, sok írott anyagban ezektől a szabályoktól eltérő, az angol vagy az amerikai írásmódot, vagy ezek keverékét utánzó számírással lehet találkozni. Az RICS ajánlás éppen annak érdekében, hogy a területmérési és -számítási módszerek a laikusok számára is egyértelműen érthetők legyenek, mindössze három, egymásra hierarchikusan épülő alapdefiníciót ír le és magyaráz meg részletesen. Ezek a definíciók az alábbiak: – a bruttó külső terület (Gross External Area, GEA) – a bruttó belső terület (Gross Internal Area, GIA) – a nettó belső terület (Net Internal Area, NIA). A következőkben az alapdefiníciók főbb jellemzőinek ismertetésére kerül sor, kifejezetten az irodapiaci felhasználásra korlátozottan. Bruttó külső terület alatt az épület külső oldali kerülete által közbezárt, szintenként számítható terület értendő. Ez a terület azonban nem tartalmazza például a nyitott erkélyt, az előtetőt és a tetőteraszt sem. Az ajánlás ezt a bruttó külső területet tartja alkalmazandónak várostervezésnél, építményadók kivetésénél és meglévő, főleg lakóépületek épületbiztosításhoz szükséges értékbecslésénél. Bruttó belső terület alatt az épület határoló falainak belső oldali kerülete által közbezárt, szintenként számítható terület értendő. Ebbe a területbe a külső határoló szerkezet (falak, oszlopok) alatti terület mellett értelemszerű következetességgel nem tartozik bele, pl. a nyitott erkély, az előtető és a tetőterasz területe sem. Eltérően a szokásos, sok országban alkalmazott gyakorlattól az RICS ajánlás ezt a területet tartja alkalmazandónak tervezett projektek építési költségbecslésénél, meglévő, de nem irodai funkciójú épületek értékesítésénél, értékbecslésénél, üzemeltetési költségeinek meghatározásánál. Nettó belső terület alatt az az épületen belüli terület értendő, mely a teherhordó és/vagy állandó jellegű (nem eltávolítható) falak által bezárt, különböző funkciójú helyiségek területeit, foglalja magába. Ez az RICS által hasznos területnek is nevezett terület azonban nem tartalmazza a közös használatú előcsarnok, lépcsőház, folyosó, gépészeti helyiség, mérőszekrény, felvonó területeit, valamint az 1,5 m belmagasság alatti és a 0,25 m-nél szűkebb épületrészek közötti területeket sem. Szokatlan módon nem tartozik a hasznos területbe az épületben bárhol elhelyezkedő vizesblokk és takarítószertár! Nem számítható be továbbá a teherhordó falak alatti terület mellett az épület belső teherhordó oszlopai alatti terület sem. Az RICS ajánlás fogalmilag megkülönbözteti a közös használatú területeket, melyeket azonban következetesen nem ért bele a hasznos terület fogalmába. Ez az ún. hasznos terület, irodák esetében az értékesítés, bérbeadás, értékbecslés és üzemeltetés javasolt alapja. Az RICS szerint definiált területeket és azok kategorizálását egyszerűsített formában a közölt táblázat tartalmazza. Az RICS ajánlás – amint az a fentiekbôl is látható – csupán a területek fogalmi definiálására és azok kiszámításának módjára ad útmutatást. Nem adja meg azonban a bérterület tartalmi elemeit és a számítás módszerét. Az ajánlás általános jellege miatt, a bérterület meghatározása a brit ingatlanpiac szakembereinek tapasztalatára és a hagyományos honi gyakorlatra alapul, mindenkor ügyelve arra, hogy az alkalmazott számítási módszer eredményei hibátlanok és a laikus ügyfél számára is átláthatók, értelmezhetők legyenek. |
| Gif – a bérelt irodaterület számításának fortélyai |
|
Mindenekelőtt szeretném e kis eszmefuttatás elején leszögezni, hogy az alábbiakban vázoltak a csaknem 10 éves, bérlőkkel folytatott közvetlen, vagy különböző ügynökségekkel együtt végzett tárgyalásaim, szerencsés esetben a bérleti szerződés aláírásáig tartó, sokszor küzdelmes egyeztetéssorozataim tapasztalataira épülnek. Ezért az itt leírt, többnyire szubjektív megjegyzések, kritikák és javaslatok, egy esetlegesen e fórum keretén belül kialakuló véleményegyeztetés kiinduló pontjainak is tekinthetők. Mindenki előtt ismert, hogy az irodabérleti szerződések két fontos eleme a bérleti díj és a bérterület nagysága. E két szám szorzata adja azt az összeget, mely legtöbb esetben az ingatlanfejlesztő tiszta bevételével egyenlő. A „szorzat”, mint matematikai alapművelet jellege (mivel a fejlesztő számára csak ez az öszszeg, a „végeredmény” a fontos) magában hordozza azt a törekvést, hogy lehetőleg a legnagyobb bérterület figyelembevételével, egy kisebb – a bérlő számára kedvezőbbnek tűnő – bérleti díjon kössenek a felek bérleti szerződést. Nem titok, hogy az ingatlanfejlesztő a projekt teljes bekerülési/beruházási költségének ismeretében egy általa elvárt hozamra törekszik, mely hozam nagysága ugyancsak e „szorzat” függvénye. Az egyszerűség kedvéért figyelmen kívül hagyva egy gondos bérleti szerződés számos egyéb fontos elemét, a bérbeadó számára az általa elvárt hozamot biztosító, a lehető legnagyobb bérterülethez hozzárendelt relatív alacsony bérleti díj adja a legnagyobb esélyt a sikeres bérbeadásra. A bérlőt a legtöbb esetben csak a bérleti díj – más kínálati árakkal könnyen összevethető – értéke érdekli, és kevés figyelmet fordít a bérterület nagyságára, annak számítási módjára. Sajnos, az irodaépületek bérterület-számítására Magyarországon nincs elfogadott és mindenki által használt ajánlás vagy útmutató (szabványról nem is beszélve). Ezen a területen ma még káosz uralkodik! Jellemző példa erre a gyakran említett bruttó terület fogalmának sokszor teljesen különböző értelmezése. Amikor ez a fogalom a tárgyalások során felmerül, az első kérdésem mindig az: mit ért Ön bruttó terület alatt? A legjellemzőbb válaszok általában a következők: 1. a területbe beleértem a kiszolgálóhelyiségeket is (mosdó, teakonyha), 2. a közösterületi szorzóval megnövelt hasznos területre gondolok, 3. az épület külső határoló falai által bezárt teljes területet értem bruttó terület alatt. Melyik ezek közül a helyes válasz? Sajnos, egy általánosan elfogadott, mindenki számára azonosan értelmezhető terminológia hiánya miatt erre a kérdésre nem lehet egyértelmű feleletet adni. Sajnálatos az is, hogy nemcsak az ügyfelek körében, de még szakmai körökben, a különböző ingatlanügynökségek között sincs összhang ezen a téren. A következőkben röviden megpróbálom összefoglalni a német gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschafliche Forschung) terminológiára és területszámításra vonatkozó ajánlásait, különös figyelemmel arra, hogy az ajánlás szerint az irodaépületen belül mely helyiségek a bérterületek és melyek nem. Itt említendő meg, hogy a gif a DIN 277 német nemzeti szabvány és a Deutscher Verband Chartered Surveyors közös munkájaként született. A következő oldalon közölt táblázat a gif ide vonatkozó összegzésének egyszerűsített változata. |
| Területkategorizálás |
|
Egy irodaépület területei elsősorban funkcionális szempontból különböztethetők meg. A területek lehetnek bérterületek és nem bérterületek. A bérterületek az adott terület funkciójának figyelembevételével jelölhetők ki. A bérterületek a használati mód szerint lehetnek kizárólagosan használt és közösen használt területek. A kategorizálás a bérterületeket és a nem bérterületeket csoportosítva sorolja fel. A területkategorizálás irodaépületre vonatkozik, és az irodaépületekben általában megtalálható legjellemzőbb funkciókat rendszerezi, csoportosítja. Megjegyzés: a területkategóriák az adott körülményekhez (pl. utcáról nyíló kereskedelmi helyiség stb.) igazodva bővíthetők. |
| Terminológia |
|
A megfelelő szakkifejezések kiválasztása, bevezetése és szabatos megfogalmazása a félreértések elkerülésének alapja. Fontos, hogy az egyes szakszavak bérlői oldalról is könnyen érthetők és egyértelműek legyenek. Lényeges továbbá, hogy a lehető legkevesebb számú szakszó logikusan egymásra épülő és a laikus számára is könnyen megjegyezhető legyen. A mindenki számára érthető, megfogalmazásában is objektív, egységesen elfogadott szakszavak használata alapvető követelmény. Megjegyzésként két példa: – a bruttó terület helyett, melyet sokan a teljes bérbeveendő/bérbeadandó területként definiálnak, a nevében is egyértelmű bérterület használata javasolt – a hasznos terület fogalom alkalmazása, mely már elnevezéséből adódóan is szubjektív és ezért félreérthető, nem ajánlott (egy dohányzóhelyiség például, csak a dohányzók számára „hasznos”). |
| Bérterület-számítási ajánlás |
|
Az ajánlás definiálja a bérterület-számításhoz szükséges fogalmakat, bérbeadás szempontjából kategorizálja a különböző területeket, ismerteti a területmeghatározási alapelveket, valamint mindezek alapján javaslatot ad a bérterület-elemzésre és a bérterület-számításra. Bevezeti továbbá a bérérték fogalmát. Alkalmazása több bérlővel rendelkező irodaépületre ajánlott, de használható egybérlős irodaépületre is. |
|
Árpád Point Irodaház
kiadó: 880 m2 Árpád út 51-53. |
|
FirstClients Capital Square
kiadó: 1500 m2 Váci út 76. |
|
Revital Irodaház
kiadó: 659 m2 Lajos u. 26. |
|
Bartók Udvar
kiadó: 907 m2 Bartók Béla út 105-113. |
