Iroda bérlő	M2	Irodaház	Ügynökseg
British Petrol	2800	Haller Gardens	EHL Hungary	2010 Q3
Webváltó Kft.	590	Haller Gardens	EHL Hungary	2010 Q3
Syngenta	2200	Office Garden II	GVA Robertson, Eston	2010 Q3
U1 Research Nonprofit Kft.	107	City Corner	Happy Tenant	2010 Q3
CIT Systems Informatikai Szolgáltató Kft.	166	Pannonia Center	Happy Tenant	2010 Q3
Basic's	270	Office Campus	EHL Hungary	2010 Q3
Montana	1600	BudaWest Irodaház		2010 Q3
Ericsson	6300	Népliget Center		2010 Q3
további tranzakciók...

IRODAÉPÜLETEK BÉRTERÜLET-SZÁMÍTÁSA

BOMA – a bérelt irodaterület számításának további fortélyai

Még mielőtt a BOMA rejtelmeinek taglalásába kezdenék, szeretném megosztani a Tisztelt Olvasóval azt az élményemet, amely az előző számban, e témában megjelent írásomban foglaltak érdekes és meglepő visszajelzése volt.

Az elmúlt hetekben zajló közbeszerzési tárgyalássorozaton egy budai irodaépület bérbeadói képviseletét láttam el. Az első tárgyalások egyikén a tárgyalásvezető feltette azt a kérdést, hogy az általunk bérbeadásra kínált terület vajon net-net terület-e? Meglepetésemben felelet helyett visszakérdeztem: honnan ez a szokatlan „net-net" kifejezés? A válasz egy éppen akkor megjelent, területszámítással foglalkozó újságcikkre utalt, mely szerint a net-net terület ismerete különösen fontos adat minden potenciális bérlő számára.

Miután választ kaptam arra, hogy a cikk mikor és melyik újságban jelent meg, felfedtem a cikkíró személyét, ami először kisebb meglepetést, majd később jó hangulatú további tárgyalást eredményezett.

Most pedig lássuk, mit is jelent a BOMA, az amerikaiak által előszeretettel használt betűszó-rövidítések egyike. A Building Owners and Managers Association International (BOMA International, továbbiakban BOMA) nemzetközi szövetség jogelődje 1907-ben alakult azzal a céllal, hogy a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosainak, kezelőinek és fenntartóinak érdekeit képviselje. A BOMA döntően amerikai és kanadai helyi szövetségek tömörülése. A nemzetközi szövetség egyre erősödő vezetői szerepe mellett kiemelkedő feladatának tekinti, hogy a különböző ingatlanokról információkat gyűjtsön, azokat elemezze és a tapasztalatokat rendszerbe foglalva ajánlásként/szabványként használatra javasolja. Nem elhanyagolható tény, hogy a BOMA meghatározó helyi szövetségei már 1996-ban több mint 550 millió m2 kereskedelmi irodaterületet tulajdonoltak és/vagy kezeltek.

Történeti érdekesség, hogy az amerikai felhőkarcolók tervezési elveit csírájában magában hordó – többnyire irodaépületnek tervezett – első magasépületek már az 1800-as évek végén megjelentek. Az akkori gyors gazdasági fejlődés eredményeként ugyanis elhárultak azok az akadályok, melyek a magasépületek használatát, ill. építését lehetetlenné tették. Ezek közül a legfontosabb a biztonságosan használható felvonó kifejlesztése, az épületek energiaellátásának megbízható biztosítása, és nem utolsósorban a könnyű, szerkezeti acél gyártásának rohamos fejlődése volt. Az igazi felhőkarcolók már a múlt század 30-as éveitől folyamatosan épültek. 1931-ben a 102 emeletes, 381 m magas Empire State Building, 1970-ban a 100 szintes, 344 m magas John Hancock Center, 1972-ben a 110 emeletes, 412 m magas, tragikus sorsú World Trade Center és 1974-ben a 109 szintes, 443 m magas, sokáig a büszke „legmagasabb épület” címet viselő, chicagói Sears Tower, hogy csak a leghíresebbeket említsem. Ezek a közismert felhőkarcolók is mind dominánsan irodaépületek (vagy azok voltak!).

Nem sokkal az első „igazi" irodaépületek megjelenése után, már 1915-ben szükségessé vált egy egységes
irodaterület-számítási módszer kidolgozása. A BOMA vezetésével ekkor dolgozták ki az első Standard
Method of Floor Measurement for Office Buildings címen megjelent javaslatot, mely az irodaépületek fejlődésével, és az egyre újabb lehetőségek és igények megjelenésével, többszöri változtatás során 1955-ben, az American National Standards Institute jóváhagyásával emelkedett szabványszintre. Napjainkban ez a szabvány, mely elsősorban az ingatlanfejlesztők/tulajdonosok, üzemeltetők, építészek, belsőépítészek, mérnökök, értékbecslők és ügynökök összehangolt munkáját hivatott elősegíteni, Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings címen hozzáférhető. Megemlítendő, hogy az amerikai értelmezés szerint, e szabvány lényegében csupán „erős" ajánlás a régi és új irodaépületek területeinek egységes meghatározására.

A szabvány legfőbb célja, hogy tisztán és világosan megadja egy irodaépület különbözően értelmezhető és csoportosítható területeire vonatkozó terminológiát, és egyúttal egyértelműen definiálja például a hasznos terület, a bérterület és a közös terület fogalmak tartalmát. A szabvány a leírtakat ábrákkal szemlélteti és teszi könnyen érthetővé.

Az alábbiakban, a BOMA vonatkozó szabványából – a teljesség igénye nélkül – néhány érdekességet, számunkra szokatlan, nem használatos specialitást ismertetek.
Ezek közül talán elsőként említendő a területek, különböző adatok, módszerek alapján végzett kiszámításának „engedékeny" elbírálása. Nem ér ugyanis általában senkit sem nagy meglepetés, ha az építész kiviteli terveken szereplő méretek és a tényleges helyszínen mért méretek alapján számított területek nem pontosan egyeznek meg. De még az is gyakran előfordul, hogy ugyanazon irodaterület bérbeadói oldalról végzett, helyszíni mérésen alapuló területszámítása eltér a bérlői oldalról hasonló módon kapott eredménytől.

A BOMA ez ügyben, szabványszinten ±2% eltérést enged meg. Az e fölötti eltérés esetén a vitát független szakértő mérése alapján kell rendezni.
Másik érdekesség, a számunkra nem szokványos BOMA szakkifejezés az ún. domináló rész. A külső térelhatároló falak belső oldalán a nettó területszámításhoz a távolságot a hazai gyakorlat szerint az ablakoknál általában a padlószinten (padlószegély felett) a parapetfalig mérjük, még abban az esetben is, ha a
parapetfal a szokásosnál lényegesen alacsonyabb. A BOMA definíciói között megtalálható az ún. domináló rész, mely szerint a külső térelhatárolás belső oldaláig vett távolságmérést vagy a parapetfalig, vagy a nagyobb távolságot adó ablaküvegig(?) kell elvégezni. A BOMA szerint a távolságot addig a térelhatároló elemig (parepetfal vagy nyílászáró) kell megmérni, melynek felülete a függőleges síkon domináló, azaz 50%-ot meghaladó!

Hasonlóan az előző számban ismertetett gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschafliche Forschung) ajánlásához, bruttó terület alatt a BOMA is a teljes, az épület burkolt/vakolt határoló falainak külső kerülete által bezárt területét érti, melybe azonban nem tartozik bele a falsíkon kívüli nyitott függőfolyosó, erkély, terasz stb. területe. Megemlíti, hogy a bruttó területet általában nem szokás bérbeadáshoz számított területként figyelembe venni, kivéve, ha egy egész épületet egy bérlő vesz bérbe. Ez a bruttó terület különben sokszor beépített terület néven is használatos. A legtöbb esetben ez a terület az alapja az épület teljes építésiköltség-számításának.

Érdekes a BOMA bérterületre vonatkozó definíciójának logikai háttere. A bérterület a BOMA szerint az a terület, melyet akkor kapunk, ha az épület bruttó területéből levonjuk az ún. lényegi függőleges áttöréseket. A definíció szerint ezek az áttörések azok, amelyek az épület teljes élettartama alatt kvázi megváltoztathatatlannak tekinthetők (pl. lépcsőházak, felvonóaknák, függőleges gépészeti vezetékek zárt aknái és az azokat eltakaró falak alatti terület stb.). Nem tartoznak azonban ebbe a körbe a teherhordó oszlopok, továbbá a szintekről nyitható erős- és gyengeáramú, valamint gépészeti felszálló vezetékek függőleges aknái.

Irodaterület alatt a BOMA általában a ténylegesen használható, bútorozható, kizárólagosan használt nettó munkahelyi területet érti (net-net terület!). Amennyiben a kizárólagosan használt területbe kiszolgálóhelyiségek (pl. vizesblokk stb.) is beletartoznak, akkor ezeket a területeket is itt kell számításba venni. A raktárterület fogalma ugyancsak kizárólagosan használt nettó területet jelent. Az épület közös terület és a szinti közös terület két különböző fogalom. Összegük az összes közösen használt nettó területet adja meg.

Hasznos terület alatt a BOMA a nettó iroda, raktár és az épület adott szintre vetített részarányos „épület közös” nettó területeinek összegét érti.
Egy jellemző irodaszint bérterületének BOMA szerinti összetevőit egyszerűsített, sematikus formában a következő oldalon közölt táblázat tartalmazza.

Területek értelmezését bemutató ábrák

Területkategorizálás

Egy irodaépület területei elsősorban funkcionális szempontból különböztethetők meg. A területek lehetnek bérterületek és nem bérterületek. A bérterületek az adott terület funkciójának figyelembevételével jelölhetők ki. A bérterületek a használati mód szerint lehetnek kizárólagosan használt és közösen használt területek. A kategorizálás a bérterületeket és a nem bérterületeket csoportosítva sorolja fel. A területkategorizálás irodaépületre vonatkozik, és az irodaépületekben általában megtalálható legjellemzőbb funkciókat rendszerezi, csoportosítja.
Megjegyzés: a területkategóriák az adott körülményekhez (pl. utcáról nyíló kereskedelmi helyiség stb.) igazodva bővíthetők.

RICS – a bérelt irodaterület számításának még további fortélyai

A német (gif) és az amerikai (BOMA) területkategorizálási ajánlásainak előző számokban történt ismertetése után összehasonlításként érdemes foglalkozni a tekintélyes és nagy múltú ingatlanszakmai kamara, a brit RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ide vonatkozó javaslatával is.
Bevezetőként néhány szót magáról az RICS-ről. A Royal Institution of Chartered Surveyors szakmai kamarát 1868-ban alapították. A jelenleg világszerte több mint 80 ezer tagot számláló társaság az ingatlanszakma egyik legnagyobb szervezte. A kamarai tagság nincs brit állampolgársághoz kötve, így a külföldi tagok létszáma ma már meghaladja a tízezret. A kamarai tagság feltétele a többéves ingatlanos szakmai gyakorlat mellett egy szigorú szabályoknak megfelelő felvételi dolgozat elkészítése, melyet kötött „forgatókönyv” szerinti szóbeli vizsga követ. A kamarai tagok olyan
globális ismeretekkel rendelkező ingatlanszakértők, akik ismerik az ingatlanok egész életciklusát, és szakmai tanácsaikkal képesek elősegíteni az adott ország ingatlanpiacának hatékony működését.

Az RICS oktatási és folyamatos továbbképzési feladatok mellett tagjainak munkáját szakmai és etikai oldalról egyaránt szabályozza és ellenőrzi. Fontos feladatának tekinti az ingatlanszakma különböző területeire vonatkozó ajánlások kidolgozását is. Példa erre az RICS Code of Measuring Practice című útmutatója.
Ennek a területszámítási ajánlásnak a legfőbb célja az, hogy földterületek, telkek, és különböző funkciójú épületek terület- és térfogatszámítására egyértelmű és következetes módszereket adjon.
A továbbiakban csak a Code of Measuring Practice 5. kiadásában foglalt, irodaépületekre vonatkozó ajánlások ismertetésére kerül sor.

Természetesen ezek az ajánlások sem kötelező érvényűek, de a gyakorlat szerint az ingatlannal foglalkozó szakemberek jelentős része, üzemeltetők, brókerek, tervezők az itt definiált szabályokat követik. Az RICS ajánlása szerinti területszámítások alapul szolgálhatnak nemcsak ingatlanok bérbeadása vagy adásvétele esetén, de értékbecsléseknél, komplex adózási és illetékügyleteknél is.
Említésre érdemes, hogy az Egyesült Királyságban, egy 1993-ban hozott törvény szerint bűncselekményt követ el az, aki hamis területadatok alapján ad el vagy ad bérbe ingatlant. Az RICS külön megemlíti, hogy a tájékoztatás már akkor is félrevezetőnek és egyben büntethetőnek minősül, ha az csak a szakképzett ingatlanos számára nyilvánvaló, de az átlagos vevő vagy eladó előtt nem egyértelmű, túlzottan „szakmai”, bonyolult.

Az ajánlás foglalkozik a mérési adatok pontosságának kérdésével is. Általánosan fogalmaz: a szakembernek a méréshez használt mérőeszköz és a saját szakmai tudása alapján elvárható lehető legnagyobb pontosságra kell törekednie. Természetesen egy több hektáros földterület és egy irodai dolgozószoba területének meghatározása a mérési módszer, és az elvárható mérési pontosság szempontjából is, nyilvánvalóan különböző lehet. Az ajánlás az általános elveken kívül nem ad meg egyéb betartandó tűrési határokat.

Ami számunkra természetes, arra az RICS ajánlás kifejezetten felhívja a figyelmet: elvárja a metrikus rendszer használatát, külön kitérve arra, hogy az írott anyagokban a tizedesek elválasztására pont helyett tizedesvessző, az ezres csoportok elválasztására pedig vessző helyett szóköz használata javasolt. Utóbbit azért is érdemes megemlíteni, mert annak ellenére, hogy a magyar helyesírási szabályok egyértelműek a számok írásával kapcsolatban, sok írott anyagban ezektől a szabályoktól eltérő, az angol vagy az amerikai írásmódot, vagy ezek keverékét utánzó számírással lehet találkozni.
Az RICS ajánlás éppen annak érdekében, hogy a területmérési és -számítási módszerek a laikusok számára is egyértelműen érthetők legyenek, mindössze három, egymásra hierarchikusan épülő alapdefiníciót ír le és magyaráz meg részletesen.

Ezek a definíciók az alábbiak:
– a bruttó külső terület (Gross External Area, GEA)
– a bruttó belső terület (Gross Internal Area, GIA)
– a nettó belső terület (Net Internal Area, NIA).

A következőkben az alapdefiníciók főbb jellemzőinek ismertetésére kerül sor, kifejezetten az irodapiaci felhasználásra korlátozottan.

Bruttó külső terület alatt az épület külső oldali kerülete által közbezárt, szintenként számítható terület értendő. Ez a terület azonban nem tartalmazza például a nyitott erkélyt, az előtetőt és a tetőteraszt sem. Az ajánlás ezt a bruttó külső területet tartja alkalmazandónak várostervezésnél, építményadók kivetésénél és meglévő, főleg lakóépületek épületbiztosításhoz szükséges értékbecslésénél.

Bruttó belső terület alatt az épület határoló falainak belső oldali kerülete által közbezárt, szintenként számítható terület értendő. Ebbe a területbe a külső határoló szerkezet (falak, oszlopok) alatti terület mellett értelemszerű következetességgel nem tartozik bele, pl. a nyitott erkély, az előtető és a tetőterasz területe sem. Eltérően a szokásos, sok országban alkalmazott gyakorlattól az RICS ajánlás ezt a területet tartja alkalmazandónak tervezett projektek építési költségbecslésénél, meglévő, de nem irodai funkciójú épületek értékesítésénél, értékbecslésénél, üzemeltetési költségeinek meghatározásánál.

Nettó belső terület alatt az az épületen belüli terület értendő, mely a teherhordó és/vagy állandó jellegű (nem eltávolítható) falak által bezárt, különböző funkciójú helyiségek területeit, foglalja magába. Ez az RICS által hasznos területnek is nevezett terület azonban nem tartalmazza a közös használatú előcsarnok, lépcsőház, folyosó, gépészeti helyiség, mérőszekrény, felvonó területeit, valamint
az 1,5 m belmagasság alatti és a 0,25 m-nél szűkebb épületrészek közötti területeket sem.
Szokatlan módon nem tartozik a hasznos területbe az épületben bárhol elhelyezkedő vizesblokk és takarítószertár! Nem számítható be továbbá a teherhordó falak alatti terület mellett az épület belső teherhordó oszlopai alatti terület sem. Az RICS ajánlás fogalmilag megkülönbözteti a közös használatú területeket, melyeket azonban következetesen nem ért bele a hasznos terület fogalmába. Ez az ún. hasznos terület, irodák esetében az értékesítés, bérbeadás, értékbecslés és üzemeltetés javasolt alapja.
Az RICS szerint definiált területeket és azok kategorizálását egyszerűsített formában a közölt táblázat tartalmazza.

Az RICS ajánlás – amint az a fentiekbôl is látható – csupán a területek fogalmi definiálására és azok kiszámításának módjára ad útmutatást. Nem adja meg azonban a bérterület tartalmi elemeit és a számítás módszerét.

Az ajánlás általános jellege miatt, a bérterület meghatározása a brit ingatlanpiac szakembereinek tapasztalatára és a hagyományos honi gyakorlatra alapul, mindenkor ügyelve arra, hogy az alkalmazott számítási módszer eredményei hibátlanok és a laikus ügyfél számára is átláthatók,
értelmezhetők legyenek.

Bérterület-számítási ajánlás

Az ajánlás definiálja a bérterület-számításhoz szükséges fogalmakat, bérbeadás szempontjából kategorizálja a különböző területeket, ismerteti a területmeghatározási alapelveket, valamint mindezek alapján javaslatot ad a bérterület-elemzésre és a bérterület-számításra. Bevezeti továbbá a bérérték fogalmát. Alkalmazása több bérlővel rendelkező irodaépületre ajánlott, de használható egybérlős irodaépületre is.